투자 요약
시나리오 결과가 준비되었습니다.
취득세/보유세/부채 상환이 모두 반영된 실효 수익률 계산
필요 자기자본
2억 2550만원
연간 평균 현금흐름
- 741만 7324원
IRR
5.79%
1. 매입 정보
주택 유형에 따라 취득세와 보유세가 달라집니다.
2. 대출 조건
LTV/DSR을 참고해 금융 규제 범위를 체크하세요.
규제 참고
- 🏦 DSR 한도는 금융권별로 다르지만 보수적으로 40% 이하를 권장합니다.
- 📊 LTV를 넘겨 입력하면 경고만 표시하고 계산은 요청값 기준으로 진행합니다.
3. 임대 수익 & 운영비
전세/월세 조합과 공실률을 입력하면 연도별 NOI가 계산됩니다.
현실적인 입력 팁
- 💬 전세 보증금은 초기 자기자본을 낮추지만, 매각 시 반환해야 합니다.
- ⚖️ 월세 증액률은 최근 전월세 전환율 공시를 참고해 보수적으로 입력하세요.
- 📉 공실률은 평균 3~7% 범위로 보정하면 현실적인 시나리오를 만들 수 있습니다.
4. 보유세 · 매각 가정
필요 시 세율을 직접 덮어써 세무 시나리오를 비교하세요.
자금 계획 & 규제 체크
취득세, LTV/DSR, 필요 자기자본을 한 번에 확인하세요.
취득 비용
- 취득세 (1.2%)
- 770만원
- 기타 비용
- 780만원
- 총 취득 원가
- 6억 6550만원
규제 상태
- LTV
- 60% / 한도 70%
- DSR
- 27.2% / 권장 40%
- 필요 자기자본
- 2억 2550만원
연도별 현금흐름
NOI, 부채 상환, 누적 현금흐름을 표로 확인하세요.
| 연차 | 연 임대료 | 공실 손실 | 운영비 | 보유세 | 부채 상환 | 순현금흐름 | 누적 현금흐름 | 추정 시세 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1년차 | 21,600,000 | 1,080,000 | 4,000,000 | 1,625,000 | 22,886,004 | -7,991,004 | -233,491,004 | 650,000,000 |
| 2년차 | 22,032,000 | 1,101,600 | 4,080,000 | 1,673,750 | 22,886,004 | -7,709,354 | -241,200,358 | 669,500,000 |
| 3년차 | 22,472,640 | 1,123,632 | 4,161,600 | 1,723,963 | 22,886,004 | -7,422,558 | -248,622,916 | 689,585,000 |
| 4년차 | 22,922,093 | 1,146,105 | 4,244,832 | 1,775,681 | 22,886,004 | -7,130,529 | -255,753,445 | 710,272,550 |
| 5년차 | 23,380,535 | 1,169,027 | 4,329,729 | 1,828,952 | 22,886,004 | -6,833,176 | -262,586,621 | 731,580,727 |
매각 & 수익성 지표
매각 시 자본 회수 흐름과 KPI를 정리했습니다.
- 추정 매각가
- 7억 5352만 8148원
- 매각 비용
- 904만 2337원
- 잔여 대출 상환
- 3억 5387만 2188원
- 양도세 추정
- 0원
- 보증금 반환
- 5000만원
- 매각 순수익
- 3억 4061만 3621원
- Cash-on-Cash (1년차)
- -3.5%
- Equity Multiple
- 2.35x
- IRR
- 5.79%
- 평균 연 순현금
- - 741만 7324원
- 누적 현금흐름
- 3억 352만 7000원
- 손익분기
- 미도달
※ 모든 세율은 간이 가정이며 실제 신고 금액과 차이가 있을 수 있습니다. 최종 의사결정 전 세무/법률 전문가와 반드시 상의하세요.
한국형 규제(취득세, 장기보유 공제, LTV/DSR)를 단순화해 빠르게 시나리오를 검토하는 용도입니다. 입력값을 점검한 뒤 세무사·금융기관과 확인하세요.
- 매입 정보: 유형별 취득세 구간과 시세 상승률 가정을 입력합니다. 기타 취득 비용에는 법무수수료·중개수수료 등을 포함하세요.
- 대출 조건: 원하는 대출 비율을 입력하면 요청 LTV/DSR을 즉시 확인할 수 있습니다. 규제 초과 시 붉은색 경고로 표시됩니다.
- 임대 & 운용: 전세/월세 조합, 공실률, 유지보수를 입력하면 연도별 NOI가 계산됩니다. 운영비 상승률을 설정해 장기 비용을 보정하세요.
- 보유세 & 매각: 필요 시 세율을 직접 덮어써 특정 세무 시나리오(1가구 1주택 비과세, 중과 등)를 재현할 수 있습니다.
최신 세법 기준을 단순화해 반영했으며, 정책 변경 시 별도 공지 없이 업데이트될 수 있습니다.
매입 정보 → 대출 조건 → 임대 시나리오를 순서대로 입력하면 결과가 바로 업데이트됩니다.
예상 소요 시간: PT3M
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